Звучит вопрос так: «Дачный участок в СНТ площадь 933 кв.м., на участке расположены дом, баня, гараж, сарай. Все это долевая собственность. У меня 1/3,  у второго собственника 2/3 доли. Раздел долей не проводился, единый участок, есть только один вход в дом, доли только в документах. 

Вопрос: Второй собственник у которого 2/3 доли, предложил мне выкупить у него его долю – я отказался. Он сказал, что продаст свою долю соседям. Может он продать свою долю без реального раздела земельного участка, межевания и установления границ, получения документов где чья доля, и без раздела дома?«

Что такое долевая собственность

У имущества (движимого или недвижимого), может быть как один собственник, так и несколько. Если собственник один,то и решения о владении, пользовании и распоряжении имуществом он принимает самостоятельно. Если же собственников несколько, то мы уже говорим о совместной собственности.

Совместная собственность может быть общей и долевой. Пример общей собственности мы чаще всего наблюдаем у супругов в браке, когда все совместно нажитое имущество считается общим. Если супруги договорятся о режиме совместного имущества, заключив брачный контракт, то в этом случае имущество перестает быть общим и становится долевым.

Размер долей может быть совершенно разный, и определяется он как правило с помощью дробей. Так, равные доли двух супругов будут измеряться как 1/2 и 1/2  доли в собственности. Доли наследников в имуществе наследодателя могут быть совершенно разные. Например, у наследодателя Ивана осталось двое сыновей. У каждого из его сыновей еще по двое детей, причем один сын умер раньше отца. Вот и получается, что у Ивана 3 наследника, но по правилам наследования, сын наследует 1/2 доли в имуществе, а двое внуков от второго сына по 1/4 доли в имуществе, поскольку являются наследниками в порядке правопреемства. Но не это главное, в результате наследования у имущества появилось три собственника с разными долями.

Доли бывают идеальными и выделенными. В большей степени у собственников доли идеальные, когда известно, что собственнику принадлежит, допустим, 1/3 доли в квартире, но какие это именно помещения, не определено и в реальности собственник пользуется всем имуществом, вместе с другими собственниками.

Выделенная доля, или доля в натуре, определяется не просто правоустанавливающим документом (договором), но и соглашением собственников о выделе доли в натуре или решением суда. Выделенная доля предполагает закреплением за собственником конкретного помещения, плюс коридор, санузел и собственный выход. Понятно, что в квартире многоэтажного дома, такой выдел не возможен. Поэтому выделенные доли мы наблюдаем в большей части в частных домах, или, крайне редко, в квартирах на первых этажах.

Правила продажи долевой собственности

У нас ситуация, когда доли определены только на бумаге, то есть идеальные доли. В реальности же дом и участок едины и пользоваться ими раздельно не получится. Автор вопроса надеется, что при таком раскладе, ничего у сособственника доли с продажей не выйдет. Но он ошибается. 

 Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник доли в общем имуществе имеет право продать или иным образом распорядиться своей долей. И это статья 246 ГК РФ:

Дальше. Продажа доли в общем домовладении (доме, бане, гараже) возможна только с соблюдением преимущественного права покупки других участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). То есть, прежде чем пытаться продать  свою долю кому то на сторону, продавец обязан предложить купить ее другим собственникам земли и дома, указав конкретную цену.

Причем предложить он должен письменно, направив другим собственникам предложения по почте,  с описью и почтовым уведомлением о получении. 

Не нужно направлять такое уведомление только в том случае, если один собственник продает свою долю другому собственнику.

В нашей ситуации продавец уведомил автора вопроса о том, что хочет продавать. Не понятно только, сделал он это устно или письменно. Законодательство требует письменного уведомления, а потом и предоставления месяца на раздумья.

А по истечению этого срока, если второй собственник покупать не собирается и молчит, отказ тоже не подписывает, все условия соблюдены, можно продавать долю третьему лицу.

Учтите,  что долю в земельном участке можно продать только с одновременной продажей соответствующей доли в праве собственности на дом, другие строения и сооружения, расположенные на этом участке (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Поэтому и в уведомлении о продаже должны быть указаны два объекта продажи: доля на дом, и доля на земельный участок.

Новый собственник доли входит в долевую собственность на правах и обязанностях предыдущего владельца. То есть, ему придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования землей и домом. Причем если не получиться договориться по хорошему, придется это делать в судебном порядке.

На какие моменты необходимо обращать внимание при продаже и покупки доли в собственности

На заданный вопрос мы уже ответили, но бывают и иные ситуации, на которые нужно обязательно обращать внимание.

Стоимость доли

Важно обратить внимание на цену, по которой собственник, продающий свою долю, предлагает ее приобрести другим собственникам. В случае отказа других собственников приобрести долю и продажи ее третьему лицу, цена, в идеале, не должна отличаться от ранее установленной для сособственников. В крайнем случае, цена доли может быть незначительно увеличена, если период продажи доли растянулся на значительный период.

Если же новый собственник доли приобрел ее по цене, значительно ниже той, которую продавец устанавливал для других собственников, у них появляется прекрасная возможность оспорить сделку в суде и выкупить долю самим.

Сомнительное отношение других собственников к продаже доли

Речь идет о двух ситуациях. В первой, собственники негативно относятся к решению продать долю, и либо уклоняются от получения уведомления, либо молчат. Если достоверно известно о нежелании собственников как выкупать долю, так и нотариально отказываться от выкупа, лучше подстраховаться и уведомить несогласных через нотариуса.

Во второй ситуации, собственники согласны долю выкупить, и готовы это сделать все. Здесь проще, у продавца есть закрепленная гражданскими нормами свобода воли, и он вправе выбрать того, кому этку долю продаст.

Приобретение доли у супругов

Иногда в документах собственности на квартиру (дом), в качестве собственника указан один из супругов, а имущество является совместной собственностью. Конечно, при заключении сделки у нотариуса, он первым делом проверит именно этот момент.

Тем не менее, первое, что необходимо сделать, в ходе подготовки к заключению договора купли-продажи, это запросить выписку из ЕГРН. В том числе проверить совпадают ли персональные данные владельце, данные о недвижимости с характеристиками, указанными в документе  собственности а имущество.

В идеале, для безопасности, было бы неплохо изучить и тот договор, на основании которого продавец недвижимости приобрел ее в свое время.

Получив все перечисленные документы, нужно обязательно уточнить, находился ли в браке владелец собственности в момент приобретения собственности, и действителен ли брак на момент продажи. Заключен ли брачный контракт, а если брак расторгнут, был ли раздел имущества (нотариальное соглашение о разделе имущества, или судебное решение). Если брак расторгнут, а имущество не разделено, вы вступаете в зону риска, поскольку даже после истечения 3 лет исковой давности после расторжения брака, бывают ситуации, когда один из супругов начинает процесс о разделе имущества.

Самым правильным в этой ситуации было получить нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на совершение сделки.

Продажа или покупка доли несовершеннолетнего в имуществе

Если один из собственников доли младше 18 лет, все решения, которые он принимает самостоятельно, не могут быть законными, поскольку несовершеннолетний не дееспособен, или старше 14 лет ограниченно дееспособен. Поэтому, любое решение в отношении доли несовершеннолетнего, как продажа, так и предложение от другого собственника выкупить долю, должно быть утверждено и подтверждено органами опеки и попечительства. В ином случае, такую сделку легко оспорить в судебном порядке.

Мошеннические схемы при продаже доли в имуществе

Да, к сожалению, встречаются и такие варианты. Например, собственник доли может указать в объявлении о том, что он единственный хозяин и собственник всего имущества, дибо выставить долю под видом отдельного объекта продажи.

Еще одна схема, когда продавец и другие собственники вступают в сговор. Продавец оформляет сделку продажи, получает деньги, а другие собственники затем в суде признают ее не действительной, указав, например, что им предлагалась завышенная цена доли. Конечно, с продавца полученные деньги можно взыскать, однако схемы для того и затевают, чтобы деньги получить, а потом не возвращать. Ведь от судебный приставов при желании и умении можно очень долго скрываться.

Наконец, возможен вариант, когда продавец вводит покупателя в заблуждение, ссылаясь на якобы полученные собственниками уведомления о продаже. Хотя эти уведомления могут быть направлены по другим адресам, и собственники просто не в курсе о происходящей сделке.

Пишите мне какие моменты остались непонятными и мы все обсудим. Всего хорошего!

Найти мои ролики можно на Ютуб, Дзен, ВК видео, Платформа, Матрешка. Жмите на название, и переходите по ссылке на удобную платформу.

Сообщение Долевая собственность: как правильно продать долю появились сначала на Блог юриста.

Вопрос звучит следующим образом: «Могут ли кредиторы через суд получить разрешение продать единственное жилье должника (однушка 41 кв.м), если они приобретут ему другое жилье, а разницу пустят на погашение долгов? Должник не согласен на такой вариант. Квартира куплена не на заемные средства и за много лет до возникновения кредитных обязательств (суммарно 500 тыс. в большом количестве разных МФО)«.

Задай мне такой вопрос кто 4-5 лет назад, я бы сказала однозначно нет, не могут. 

Что изменилось сейчас? Законодательство не изменилось,  статья 446 ГПК РФ, которая устанавливает исполнительский иммунитет на единственное жилье должника не изменилась. Однако в апреле 2021 года  вышло постановление Конституционного суда, в котором говорится о том, что нужно защитить не только должников  и их семьи, но и кредиторов, а ст. 446 ГПК РФ нужно уточнять. Статью пока так и не уточнили, однако поворот судов в сторону защиты кредиторов заметен.

Итак, как выглядит ситуация сейчас? Единственное жилье за долги продать могут.  Если это жилье в ипотеке, то без предоставления другого жилья, если единственное жилье не заложено, то суды должны учитывать следующие условия:

•  было ли куплено жилье после взыскания долга;
• размер долга;
• площадь пригодного жилья должна быть не меньше нормы предоставления на условиях социального найма, а норма 118 кв м на человека;
• жилье взамен единственного должно находиться в том же поселении. Но если должник не против, можно переселить его в другое место;
• новое жилье может обеспечить кредитор — в том порядке, что установит суд;
• при решении таких вопросов суд будет учитывать рыночную стоимость жилья и величину долга. Взыскание на единственное жилье стоит обращать, если это поможет погасить существенную часть задолженности.

Например,  должник забыл погасить 500 тысяч рублей долга. Но уже после просрочки купил квартиру за 4 млн рублей. И теперь живет там вместе с женой и ребенком. Площадь единственного жилья — 90 квадратных метров. Норма предоставления в регионе — 18 квадратных метров на человека, то есть семье хватит 54 квадратных метров. Даже если поменять их жилье на квартиру площадью 75 квадратных метров, разницы хватит на полное погашение долга. Суд может отдать трешку в центре кредитору при условии, что тот предоставит должнику трешку в другом районе того же города.

• Но если у такого же должника квартира площадью 60 квадратных метров, то хоть это и больше нормы, все равно забрать ее из-за долга будет проблематично — слишком маленькая разница между рыночной ценой и суммой задолженности.

Теперь вернемся к разбираемой ситуации. На первый взгляд, да, можно реализовать квартиру 41 кв м, предоставив должнику меньшую, допустим 30 кв. И разницы хватит на погашение долга. Однако, мне кажется, в этой ситуации должны сыграть два фактора:

1. квартира в 41 кв м не соотносится с категорией роскошного, то есть дорогого и большой площади;
2. квартира приобретена задолго до появления долгов, а значит злоупотреблений нет.

А именно на эти моменты в первую очередь обращает внимание в своем постановлении Конституционный суд

Подводим итог — в рассматриваемой ситуации должник может быть уверен в сохранении за ним права на исполнительский иммунитет на единственное жилье.

Сообщение Могут ли забрать единственное жилье за долги: поворот судов в защиту кредиторов появились сначала на Блог юриста.

Полностью вопрос звучит следующим образом: «Поступил иск от микрофинансовой или коллекторской компании. Просроченная задолженность более 10-ти месяцев. Какие шансы признания судом гражданина мошенником? Возможно ли прийти в суд ответчику и попросить суд, чтобы он в свою очередь потребовал у МФК договор (оформлен в онлайн) и лицензию на ведение кредитной деятельности?. Есть информация, что если договор они может и предоставят (но цифровая подпись не имеет юридической силы, если я не ошибаюсь), то лицензию предоставить будет чрезвычайно трудно. Сделка была, вполне возможно, незаконна.» 

Если проанализировать сам вопрос, то автор хотел услышать, что ему нужно сделать, чтобы избежать взыскания.

Поэтому сегодня укажу те моменты, на которые стоит обратить внимание, если вдруг у вас просрочка долга и микрофинансовая организация грозит судом.

В случае обращения кредитной организации  в суд, единственный шанс избежать взыскания — попытаться признать договор займа недействительным. Какие же моменты могут помочь в суде?

Один из таких моментов рассмотрен в статье «Микрозаймы онлайн: является ли законным такой договор займа?«, и касался он нарушений порядка заключения и подписания договора.

Кроме этого договор займа может быть признан недействительным:

• если МФО не доказала, что телефон и адрес электронной почты принадлежат заемщику (куда направлялся код (электронная подпись) для подписания договора). Если телефон зарегистрирован не на заемщика, то и стороной в сделке он не может являться

В качестве примера, Советский районный суд г. Брянска вынес решение по делу № 2-3848/2017,  в котором истец смог доказать, что не получал 9 000 рублей от МФК «Кредитех Рус». В суде было установлено, что номер, который в «Кредитех Рус» указан как принадлежащий истцу, на самом деле оформлен на другого человека. Кроме того, деньги МФК перечислила на карту «Альфа-банка», а у должника карт этого банка никогда не было. И, наконец, IP адрес устройства, с которого взяли заем, находится в Новосибирске, где у истца нет ни временной, ни постоянной регистрации.

• Истцом (МФО) не представлено доказательств совершения ответчиком действий по заключению договора займа, а именно: вход заемщика на сайт МФО, с целью получения пароля (доступа в личный кабинет), направления ответчику sms-сообщения с кодом подтверждения (простой электронной подписи), введение указанного кода заемщиком в специальное окно (личный кабинет). Следовательно, истцом не представлено доказательств заключения договора займа с ответчиком, из-за чего договор займа может быть признан незаключенным. 

Например, Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ вынес решение по делу № 2-2395/2017, в котором Заимодателю,ООО «Мани Мен», было отказано во взыскании займа по долгу, только на основании представленного платежного поручения. Суд указал, что  ООО «Мани Мен» должно было представить доказательства заключения заемщиком договора. При этом суд разъяснил, что «Порядок подписания договора потребительского кредита (займа) с использованием простой ЭП определен кредитором ООО «Мани Мен» в разделе 4 Правил предоставления потребительского займа, утвержденного приказом Генерального директора ООО МФК «Мани Мен». Однако, сам факт ввода смс в Личном кабинете ответчиком при подписании договора ООО «Мани Мен» доказать не смог.

• Деньги поступили на расчетный счет, который не принадлежит заемщику. Следовательно он деньги не получал и не может выступать стороной по сделке

Статья 812 ГК РФ называет условия, при которых заёмщик вправе оспаривать договора займа. Так, заёмщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре (пункт 1).  Если в процессе оспаривания заёмщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключённым.

• из той же серии, когда заемные средства поступили на расчетный счет, а банк предоставил документ о том, что у заемщика нет открытых либо закрытых счетов в указанном банке
• заемные денежные средства были переведены другому лицу – тезке
• невозможно установить лицо, которому были направлены заемные средства, например заем направлен на Яндекс.Деньги

В любом случае помните, что в суде истец обязан доказать, что заемщик действительно заключил договор, подписал его и получил деньги. Тогда как ответчик в суде освобожден от обязанности что либо доказывать

Пишите мне в комментариях, о каких моментах нужно рассказать подробнее, задавайте свои вопросы.

Найти мои ролики можно на Ютуб, Дзен, ВК видео, Платформа, Матрешка. Жмите на название, и переходите по ссылке на удобную платформу.

Сообщение Оспаривание сделок, условия для признания онлайн займа не действительным появились сначала на Блог юриста.