Автор: Долевая собственность, вроде понятие на слуху, и ситуация с долевой собственностью проста и понятна всем. Однако, как только сталкиваемся с долевой собственностью на практике, возникают различные вопросы. Один из таких вопросов рассмотрим в рубрике «Вопрос-ответ».
Звучит вопрос так: «Дачный участок в СНТ площадь 933 кв.м., на участке расположены дом, баня, гараж, сарай. Все это долевая собственность. У меня 1/3, у второго собственника 2/3 доли. Раздел долей не проводился, единый участок, есть только один вход в дом, доли только в документах.
Вопрос: Второй собственник у которого 2/3 доли, предложил мне выкупить у него его долю – я отказался. Он сказал, что продаст свою долю соседям. Может он продать свою долю без реального раздела земельного участка, межевания и установления границ, получения документов где чья доля, и без раздела дома?«
Что такое долевая собственность
У имущества (движимого или недвижимого), может быть как один собственник, так и несколько. Если собственник один,то и решения о владении, пользовании и распоряжении имуществом он принимает самостоятельно. Если же собственников несколько, то мы уже говорим о совместной собственности.
Совместная собственность может быть общей и долевой. Пример общей собственности мы чаще всего наблюдаем у супругов в браке, когда все совместно нажитое имущество считается общим. Если супруги договорятся о режиме совместного имущества, заключив брачный контракт, то в этом случае имущество перестает быть общим и становится долевым.
Размер долей может быть совершенно разный, и определяется он как правило с помощью дробей. Так, равные доли двух супругов будут измеряться как 1/2 и 1/2 доли в собственности. Доли наследников в имуществе наследодателя могут быть совершенно разные. Например, у наследодателя Ивана осталось двое сыновей. У каждого из его сыновей еще по двое детей, причем один сын умер раньше отца. Вот и получается, что у Ивана 3 наследника, но по правилам наследования, сын наследует 1/2 доли в имуществе, а двое внуков от второго сына по 1/4 доли в имуществе, поскольку являются наследниками в порядке правопреемства. Но не это главное, в результате наследования у имущества появилось три собственника с разными долями.
Доли бывают идеальными и выделенными. В большей степени у собственников доли идеальные, когда известно, что собственнику принадлежит, допустим, 1/3 доли в квартире, но какие это именно помещения, не определено и в реальности собственник пользуется всем имуществом, вместе с другими собственниками.
Выделенная доля, или доля в натуре, определяется не просто правоустанавливающим документом (договором), но и соглашением собственников о выделе доли в натуре или решением суда. Выделенная доля предполагает закреплением за собственником конкретного помещения, плюс коридор, санузел и собственный выход. Понятно, что в квартире многоэтажного дома, такой выдел не возможен. Поэтому выделенные доли мы наблюдаем в большей части в частных домах, или, крайне редко, в квартирах на первых этажах.
Правила продажи долевой собственности
У нас ситуация, когда доли определены только на бумаге, то есть идеальные доли. В реальности же дом и участок едины и пользоваться ими раздельно не получится. Автор вопроса надеется, что при таком раскладе, ничего у сособственника доли с продажей не выйдет. Но он ошибается.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник доли в общем имуществе имеет право продать или иным образом распорядиться своей долей. И это статья 246 ГК РФ:
Дальше. Продажа доли в общем домовладении (доме, бане, гараже) возможна только с соблюдением преимущественного права покупки других участников долевой собственности (ст. 250 ГК РФ). То есть, прежде чем пытаться продать свою долю кому то на сторону, продавец обязан предложить купить ее другим собственникам земли и дома, указав конкретную цену.
Причем предложить он должен письменно, направив другим собственникам предложения по почте, с описью и почтовым уведомлением о получении.
Не нужно направлять такое уведомление только в том случае, если один собственник продает свою долю другому собственнику.
В нашей ситуации продавец уведомил автора вопроса о том, что хочет продавать. Не понятно только, сделал он это устно или письменно. Законодательство требует письменного уведомления, а потом и предоставления месяца на раздумья.
А по истечению этого срока, если второй собственник покупать не собирается и молчит, отказ тоже не подписывает, все условия соблюдены, можно продавать долю третьему лицу.
Учтите, что долю в земельном участке можно продать только с одновременной продажей соответствующей доли в праве собственности на дом, другие строения и сооружения, расположенные на этом участке (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Поэтому и в уведомлении о продаже должны быть указаны два объекта продажи: доля на дом, и доля на земельный участок.
Новый собственник доли входит в долевую собственность на правах и обязанностях предыдущего владельца. То есть, ему придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования землей и домом. Причем если не получиться договориться по хорошему, придется это делать в судебном порядке.
На какие моменты необходимо обращать внимание при продаже и покупки доли в собственности
На заданный вопрос мы уже ответили, но бывают и иные ситуации, на которые нужно обязательно обращать внимание.
Стоимость доли
Важно обратить внимание на цену, по которой собственник, продающий свою долю, предлагает ее приобрести другим собственникам. В случае отказа других собственников приобрести долю и продажи ее третьему лицу, цена, в идеале, не должна отличаться от ранее установленной для сособственников. В крайнем случае, цена доли может быть незначительно увеличена, если период продажи доли растянулся на значительный период.
Если же новый собственник доли приобрел ее по цене, значительно ниже той, которую продавец устанавливал для других собственников, у них появляется прекрасная возможность оспорить сделку в суде и выкупить долю самим.
Сомнительное отношение других собственников к продаже доли
Речь идет о двух ситуациях. В первой, собственники негативно относятся к решению продать долю, и либо уклоняются от получения уведомления, либо молчат. Если достоверно известно о нежелании собственников как выкупать долю, так и нотариально отказываться от выкупа, лучше подстраховаться и уведомить несогласных через нотариуса.
Во второй ситуации, собственники согласны долю выкупить, и готовы это сделать все. Здесь проще, у продавца есть закрепленная гражданскими нормами свобода воли, и он вправе выбрать того, кому этку долю продаст.
Приобретение доли у супругов
Иногда в документах собственности на квартиру (дом), в качестве собственника указан один из супругов, а имущество является совместной собственностью. Конечно, при заключении сделки у нотариуса, он первым делом проверит именно этот момент.
Тем не менее, первое, что необходимо сделать, в ходе подготовки к заключению договора купли-продажи, это запросить выписку из ЕГРН. В том числе проверить совпадают ли персональные данные владельце, данные о недвижимости с характеристиками, указанными в документе собственности а имущество.
В идеале, для безопасности, было бы неплохо изучить и тот договор, на основании которого продавец недвижимости приобрел ее в свое время.
Получив все перечисленные документы, нужно обязательно уточнить, находился ли в браке владелец собственности в момент приобретения собственности, и действителен ли брак на момент продажи. Заключен ли брачный контракт, а если брак расторгнут, был ли раздел имущества (нотариальное соглашение о разделе имущества, или судебное решение). Если брак расторгнут, а имущество не разделено, вы вступаете в зону риска, поскольку даже после истечения 3 лет исковой давности после расторжения брака, бывают ситуации, когда один из супругов начинает процесс о разделе имущества.
Самым правильным в этой ситуации было получить нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на совершение сделки.
Продажа или покупка доли несовершеннолетнего в имуществе
Если один из собственников доли младше 18 лет, все решения, которые он принимает самостоятельно, не могут быть законными, поскольку несовершеннолетний не дееспособен, или старше 14 лет ограниченно дееспособен. Поэтому, любое решение в отношении доли несовершеннолетнего, как продажа, так и предложение от другого собственника выкупить долю, должно быть утверждено и подтверждено органами опеки и попечительства. В ином случае, такую сделку легко оспорить в судебном порядке.
Мошеннические схемы при продаже доли в имуществе
Да, к сожалению, встречаются и такие варианты. Например, собственник доли может указать в объявлении о том, что он единственный хозяин и собственник всего имущества, дибо выставить долю под видом отдельного объекта продажи.
Еще одна схема, когда продавец и другие собственники вступают в сговор. Продавец оформляет сделку продажи, получает деньги, а другие собственники затем в суде признают ее не действительной, указав, например, что им предлагалась завышенная цена доли. Конечно, с продавца полученные деньги можно взыскать, однако схемы для того и затевают, чтобы деньги получить, а потом не возвращать. Ведь от судебный приставов при желании и умении можно очень долго скрываться.
Наконец, возможен вариант, когда продавец вводит покупателя в заблуждение, ссылаясь на якобы полученные собственниками уведомления о продаже. Хотя эти уведомления могут быть направлены по другим адресам, и собственники просто не в курсе о происходящей сделке.
