Автор: В рубрике «Вопрос-ответ» рассматриваю ситуацию с возможной потерей квартиры или дома, то есть единственного жилья, когда его продают с торгов за долги собственника. Долгое время должника успокаивал предусмотренный законодательством «исполнительский иммунитет». Что же поменялось в последнее время? Давайте разберем конкретный пример.
Вопрос звучит следующим образом: «Могут ли кредиторы через суд получить разрешение продать единственное жилье должника (однушка 41 кв.м), если они приобретут ему другое жилье, а разницу пустят на погашение долгов? Должник не согласен на такой вариант. Квартира куплена не на заемные средства и за много лет до возникновения кредитных обязательств (суммарно 500 тыс. в большом количестве разных МФО)«.
Задай мне такой вопрос кто 4-5 лет назад, я бы сказала однозначно нет, не могут.
Что изменилось сейчас? Законодательство не изменилось, статья 446 ГПК РФ, которая устанавливает исполнительский иммунитет на единственное жилье должника не изменилась. Однако в апреле 2021 года вышло постановление Конституционного суда, в котором говорится о том, что нужно защитить не только должников и их семьи, но и кредиторов, а ст. 446 ГПК РФ нужно уточнять. Статью пока так и не уточнили, однако поворот судов в сторону защиты кредиторов заметен.
Итак, как выглядит ситуация сейчас? Единственное жилье за долги продать могут. Если это жилье в ипотеке, то без предоставления другого жилья, если единственное жилье не заложено, то суды должны учитывать следующие условия:
- было ли куплено жилье после взыскания долга;
- размер долга;
- площадь пригодного жилья должна быть не меньше нормы предоставления на условиях социального найма, а норма 118 кв м на человека;
- жилье взамен единственного должно находиться в том же поселении. Но если должник не против, можно переселить его в другое место;
- новое жилье может обеспечить кредитор — в том порядке, что установит суд;
- при решении таких вопросов суд будет учитывать рыночную стоимость жилья и величину долга. Взыскание на единственное жилье стоит обращать, если это поможет погасить существенную часть задолженности.
Например, должник забыл погасить 500 тысяч рублей долга. Но уже после просрочки купил квартиру за 4 млн рублей. И теперь живет там вместе с женой и ребенком. Площадь единственного жилья — 90 квадратных метров. Норма предоставления в регионе — 18 квадратных метров на человека, то есть семье хватит 54 квадратных метров. Даже если поменять их жилье на квартиру площадью 75 квадратных метров, разницы хватит на полное погашение долга. Суд может отдать трешку в центре кредитору при условии, что тот предоставит должнику трешку в другом районе того же города.
- Но если у такого же должника квартира площадью 60 квадратных метров, то хоть это и больше нормы, все равно забрать ее из-за долга будет проблематично — слишком маленькая разница между рыночной ценой и суммой задолженности.
Теперь вернемся к разбираемой ситуации. На первый взгляд, да, можно реализовать квартиру 41 кв м, предоставив должнику меньшую, допустим 30 кв. И разницы хватит на погашение долга. Однако, мне кажется, в этой ситуации должны сыграть два фактора:
- квартира в 41 кв м не соотносится с категорией роскошного, то есть дорогого и большой площади;
- квартира приобретена задолго до появления долгов, а значит злоупотреблений нет.
А именно на эти моменты в первую очередь обращает внимание в своем постановлении Конституционный суд
Подводим итог — в рассматриваемой ситуации должник может быть уверен в сохранении за ним права на исполнительский иммунитет на единственное жилье.
Дополнительно обращаю внимание на те факторы, которые могут помочь уберечь единственное жилье от изъятия:
- Переезд плохо скажется на условиях жизни семьи: детям сложно добираться до школы, рядом нет поликлиники для пожилого члена семьи. То есть, допустимо в ссуде ссылаться на все возможные варианты ухудшения положения защищаемых социальных слоев: детей и престарелых. И здесь конечно все средства хороши, собираются все возможные справки.
- Разница между рыночной стоимостью и долгом небольшая. Пожалуй это самый существенный аргумент, и он будет работать всегда, поскольку при реализации единственного жилья проблема долга так и не будет решена.
- В этом жилье есть доля у членов семьи. Лучше всего этот аргумент будет работать, если доля в собственности принадлежит несовершеннолетним детям. В этом случае можно будет надеяться на поддержку в суде органов соцзащиты.
- Квартиру купили до оформления кредита, то есть злоупотреблений нет.
И конечно жде, беспроигрышный вариант — погашать долги по графику, а в случае финансовых проблем, решать их до суда с кредиторами.
Пишите мне в комментариях, о каких моментах нужно рассказать подробнее, задавайте свои вопросы.
Найти мои ролики можно на Ютуб, Дзен, ВК видео, NOOM, Платформа, Матрешка. Жмите на название, и переходите по ссылке на удобную платформу.
